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现在到了牛尾接盘人感受到疼痛的时候了!


2017年11月05日  浏览(1827)人

原创: 大白 米宅


上一周,我刚做了一场关于“楼市凉了之后,该如何选城市和把握筑底机会?”的线上分享。在分享结束后的提问环节,通过大家的提问,我看到了当下是牛尾接盘人感受到疼痛的时候了

 

“市场已经低迷这么久了,什么时候能启动呢?”

“上个月买的,这个月心里凉凉的,高位站岗了!”

“买了半年了,没涨一点,怎么觉得最近降了呢?”



1


我们先看一线:


上海: 


目前上海楼市寒风凛冽,房价经过2018年春天的短暂支撑后,在夏秋之际加速探底。反映到价格上,跌了整整两年了,虽然绝大多数的上海房东在过去三年都是大赚特赚,但跌跌不休已经把本轮牛市中最后半年的涨幅跌掉了,接下来已经到了考验很多人心理价格防线的时候了。


北京:


目前市场冷冻,市场预期进一步下降。但如果你一直在一线看房,你会看到:


1.北京500万以上的改善型住房成交占比扩大;

2.1000万上限的优质房源去化加快 。

3.卖家越来越不愿意接受砍价。


我们会看到2017年317之后,北京先后经历了三轮成交量的回暖,完成洼地持续补涨,且在传统淡季逆势抬升,所以北京是一个涨价压力很大的城市。


现在的关键问题是什么时候上涨?


深圳:


10月深圳二手房均价下降2.6%。新房全市微跌。 我们会看到在2018年连续使出调控必杀技后,深圳房价仍然比上海坚挺得多,全年基本没见明显下跌,反而部分区域出现上涨。


在这种情况下,深圳不建议等。深圳城市人口结构年轻、人多地少、需求基础夯实且旺盛。所以下一波一定还是深圳先起。


深圳,是目前中国唯一一个对普通人开放的一线城市,落户门槛低,且买卖税费比京沪便宜很多,适合首房首贷,贷足。


另外深圳的新房是比二手贵,即使是限价新房也是如此,所以要在深圳买房建议二手。


我们再来看二线——


大连:


从2017开年之后,大连楼市就像上山一样,价格一路上扬。2018年3月份大连限购之后,新房和二手房均出现量价下滑,目前市场量价齐跌,热度不在。


沈阳:


“沈六条”限购令出台以来,沈阳上涨势头大不如从前。但相比别的城市的调控,沈阳的调控力度还是不够的,所以接下来沈阳还会涨,但涨幅小、涨的慢,只怪这个城市调控慢半拍。


西安:


曲江二期精装修项目曲江香颂枫丹核验通过的登记家庭数量为零,引发了市场猜测,西安楼市降温?事实是确实降温了。西安是西北的引领城市,未来会有更多的基建投入。目前看房价已经到这一波的顶部了。


长沙:


625新政后,市场预期逆转,成交量下降明显,但挂牌价一直还坚挺。短期长沙没啥指望了,但长期看,长沙的价格已经跌无可跌了,现在就可以入,推荐限价新房但就害怕这个城市再出什么政策了。


总的来说,不要再问接下来还有哪个城市会涨了,基本上2019年全国都不会有大行情的。


一定要说几个城市的话,我觉得深圳、上海、重庆、沈阳、昆明、贵阳、南宁、南昌、合肥都可以看看。


比如合肥,已经冷了2年了,即使各种数据显示房价下跌,也只是很小的波动而已。但合肥人口是劣势,被上海和南京虹吸。


比如南昌,主要是在全国目前涨一轮之后,作为东部省会单核城市,没有像长沙那样调控,相比之下有些洼了,可以看看东边经开区青山湖附近的地铁房。


比如重庆人多,单价低,雪坡长,不限购,缺点是信贷政策不好。


再比如昆明、贵阳,限购不严,信贷宽松,缺点是人口不多。



2


在提问环节,大家除了问行情,问的最多的还是某个城市以及接下来该买哪座城市。


其实单纯看城市价值很简单,但是自己该如何选城市买房就不是一两句能说清楚的。


因为在经历了这一轮大涨之后,所有的大城市都涨了,只是有的先涨,有的后涨。所以,很多人问我,城市该怎么选?选A城还是B城?


比较典型的提问方式是:


1、我有100万,是深圳还是郑州?

2、南京和杭州怎么看,怎么选?

3、沈阳限购之后,贵阳、南宁等城市是不是可以看看了?


我们说,看问题不能看表面,仅看表面给出一个答案,是片面的。


我喜欢挖掘潜在问题,这些问题归纳下来是三个普世问题:


第一、一线和二线怎么选?

第二、同级别二线城市怎么选?

第三、在城市轮动的背景下,请告诉我下一个”重庆”?下一个“海南”?


我通常的答案是,你的资产体量和资产状况决定了你能选什么?


首先选筹选的不是房子,选的是资产体量,其次,涨幅看选筹,赚钱靠杠杆所以说杠杆同样很重要。最后沉没成本的控制。


所以在业内就有一句话是在一线选筹杠杆很重要,二线城市选筹时机很重要。 比如2017年的重庆,2018年年初的沈阳。


我们先看一线二线怎么选?


有些人一定会说,肯定选一线呀,因为一线城市价值高,中国只有三个一线城市,广州也就是个半一线,所以一线也稀缺,所以一线永远涨


也会有人说,从投资的角度看,二线成长空间更大,现在绝大多数的二线均价都在20000以下,还有很多省会城市能找到优质的一万左右的房子,所以二线成长空间很大。


我认为以上的分析很有道理,但是具体到实际选择,我们需要分类来说,具体可以分成四类,这四类包含了所有在这个问题上纠结的人,一定跑不出这四类:


1、如果你是资产配置,一线城市还是有必要整套大单。


因为到了需要资产配置的阶段,你更多的要考虑的是你资产的安全性,更多的是家族荣耀的传承,至少是保住不掉阶层。


当然对于一线房子的价值我们不多了,大家都知道,一线的房子不仅仅是房子,还绑定了太多的资源,户口、教育、医疗等等,另外他也是下一代在一线城市发展的基础。


2、对于更多的普通人,比如你都没有6套房,你也没有必要说一定要到一线城市买套房子,你现在的当务之急应该是做强最大自己的资产规模。


从投资的角度看,二线楼市的雪坡更长。特别是在未来做强做大区域级中心城市,各个省做强省会城市的大背景下。 


3、对于一线已建仓的或者本身就生活工作在一线的买房人来说,你还有一点边角料的资金,在一线杠杆低,买不了,这个时候是可以在二线城市里面选一个建小分仓。


4、对于那些因资金、房票等限制,当务之急是尽快在二线买房,对冲一线的涨幅。


我们把四种情况说完之后,大家可以自行对照进行选择。相信对于绝大多数的人来说,还是属于第二种情况,也就引发出来下面两个问题:


1、同级别二线城市怎么选?

2、在城市轮动的背景下,请告诉我下一个”重庆”?下一个“海南”?


我们再前面已经说了,总的来说2019年,大概率是看不到什么大行情,在这个前提下,先看同级别城市怎么选?


简单就一句话,主场优势巨大!


这句话对于没有三套房的人来说,不会有太切身的体验,但对于有三套以上的人来说,感触巨大,整合资源、管控成本、避坑的优势


如果主场城市资源已经挖掘到位了,很多人会问“请告诉下一个是谁?” 


我们简单总结一下二线城市选择关键:先看城市等级,再从人口、土地、政策等多维度分析。


但我们实际操作过程中,首先,为了分散风险,同时选几个城市的做法是错误的。因为标的太过分散,意味这更多坑。我们买房本来买的都是大确定性,不是买股票,不要用战术上的勤奋掩盖战略上的错误。


房产投资是长线的贷款投资,长期看,囤面积、囤按揭是综合收益最高、最大确定性的买房方式。


所以与其多城市建仓,跑城市轮动波段买房,更简易优先根据自己的资金状况和房票贷票资源在最合适的城市买房。



3


什么是最合适的城市呢?


在你没有6套房之前,主场优势最大。当然前提是,你的主场城市至少是前十五城的人口近千万,至少500万以上的城市。


你说我的主场城市三四线,或者说我的主场城市价值不够大怎么办?


就在现在,我接下里该买哪个城市呢?这个我大致给分四种情况:


1、 资金量大,但房票少

2、 资金量大且房票多

3、 资金量小,但房票少

4、 资金量小,但房票多



4


任何投资,都是先来的人赚后来的人的钱,比如本轮楼牛的起点就是股市牛市中成功获利退出的人,从深圳开始的,随后上海、北京。


那么时间走到2018年10月,牛尾接盘的人,此刻是最疼的!


但如果你仅仅是个刚需、是个改善置换,是个又买了三二套房的人,最疼的也不过如此了。


可是,那些还没买的人,春天过后,那是真疼,是生疼,是肉疼。


好了,又到了互道SB的时候了,希望大家说的不是自己。



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