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重要信号!三四线撤离预警!


2019年07月20日  浏览(4700)人
原创: 乔妹
来源公众号:米宅



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2019年以来,一二线城市的地价犹如刹车失灵般,一波接着一波频繁刷出新高度。


北上深等一线城市,开始走出土地供应“静默期”,加速奔跑。


就在这周,经过56轮持久战,北京拍出了79亿全国总价地王。同时,上半年内,北京经营性用地总成交额近千亿。


深圳更猛,2019上半年迎来近10年最疯狂的一次土拍,70多家房企激烈抢地,5宗地成交224亿。且在周边二手房价7万的区域,拍出高约6.6万的楼面价。


当然,二线城市也不甘示弱,高调诞生一个又一个新地王。


举几个典型的例子——


杭州:望江地块20分钟溢价封顶,1小时成交,实际可售楼面价超5万,刷新杭州最高地价记录。

南京:城中朝天宫土拍,楼面价3.9万,创下城中区最高地价记录。

苏州:园区住宅地块,楼面价3万,超越过去2.8万的最高单价,成为新地王。

成都:去年地王楼面价1.6万,今年3月地王楼面价1.72万,5月再创新高,新地王拍出1.84万的楼面价,溢价134%。

无锡:同一天60多家房企抢地,拍出3个区域新地王,最高楼面价1.8万。

常州:一天出让4宗地,拍出3个地王,全部50%以上高溢价成交,楼面价1.56万,突破历史新高。

合肥:近两个月,几乎每场土拍都有70多家房企疯狂抢地。


尽管,不少城市已经出台执行了比较严格的土地调控政策,但,依然无法阻挡一二线城市火爆的土拍势头。



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而这一切的背后,在于各大房企步调一致的、全面回归一二线城市的决心。


2019年初的业绩发布会上,不少房企就表示,要把投资重心从三四线回归到一二线。


半年过去,果不其然——


融创、万科在一二线城市的新增土地储备建面均超过千万平米,成为上半年在一二线拿地最多的房企。其中,融创上半年在武汉、重庆、济南、天津等9个热点二线城市均有拿地。


正荣新增土地储备8成以上在一二线城市。


世茂、阳光城、中骏新增土地储备一二线城市占比也过半,相比2018年提升10%左右。


旭辉、中海在一二线城市新增土地储备建面占比超过9成。相比2018年激进押注三四线,旭辉2019年大幅增加一二线的拿地比例,比2018年全年上涨40个百分点。


保利在一二线城市的拿地金额占比超过79%,是继2018年11月拿地转谨慎以来再次积极拓张,并且拿地城市以省会为主。


电建通过收购的形式大幅提高在武汉的土地储备,成为上半年武汉新增土地储备最多的房企。


金茂、滨江分别是昆明、杭州上半年新增土地储备最多的房企。


雅居乐加码布局一二线城市,今年6月首入北京,以逾30亿的总价竞得北京一宗住宅用地。


中梁也开始加速二线城市布局,进驻杭州、合肥、成都、武汉等城市,后又加仓合肥、苏州、天津、长沙等城市。



下面是2019上半年,全国土地成交建面一二线占比TOP10房企排名,一目了然。


——数据来源:克而瑞


据统计,2019上半年,全国300城经营性土地成交建面达9.5亿平米。其中,一二线城市供地力度大幅提高,成交面积同比分别增长20%、9%,成交金额同比增长35%、27%。



3


一方面,是一二线市场的火力全开。


而另一方面,我们看到了三四线的颓势。


2019上半年,三四线城市成交面积和金额双双下滑,房企在三四线的新增土地储备建面占比下滑近8个百分点。


——数据来源:克而瑞


同时,近7成的百强房企在三四线新增土地投资有不同程度的下降,拿地积极性下滑。


照此发展,2019年三四线城市全年成交量将延续下行趋势。


更为明显的是北京房企首开股份发布的一份融资公告。


这个看似再正常不过的公告最后,首开股份加了一句,融资不用于三四线城市房地产项目开发建设。这家房企对于三四线的态度再直白不过。


此外,多家房企计提存货跌价准备,也能明显感受到他们对三四线的谨慎。


比如万科,2018年存货跌价准备金为23.1亿,较2017年的16.1亿上涨43.5%。据统计,万科共计提12个项目,其中有7个位于三四线城市。


再比如,新城是3.97亿,阳光城是3.8亿。


在这些房企的计提项目中,75%以上来自三四线城市。


所以,无论是上半年各房企在一二线城市抢地的数据,还是2019上半年的年报,都生动演绎着撤离三四线的路径。



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但,在前几年,我们看到的是,大量的房企在全面重仓三四线,并且战线越拉越长。


那些年,一二线严厉限购限价的溢出效应,以及棚改货币化安置的加持,大量资金和需求流向了三四线城市,造就了一批房企的规模神话。


现在回过头去看,他们恰好抓住了中国城市化进程最快,房价需求猛增的那几年。于是,大家业绩纷纷破百亿,普天同庆。


其中,最典型的5家房企,碧桂园、新城、旭辉、阳光城、中南。



不过,大家并没有在三四线的开发热潮中过多的下沉。


除了碧桂园外,其他房企对于三四线的态度越来越微妙,越来越小心翼翼。


这里面的原因也很简单,对于房企来说,在如今的市场大环境下,要更加追求长期的稳定,没有足够大的预期就意味着风险。


而一二线城市恰恰承载了房企更多的预期。


随着人口落户政策的全面放开,一二线将接受到更多的人口回流。源源不断的人口流入,就是最大的利好。


大家可以想象一下,如果越来越多的强二线城市都像石家庄那样变成了“零门槛”,或者像西安那样用尽所有的力气去抢人,导致的最直接后果是什么?


就是三四线及以下的城市价值最大程度被稀释,很多没有产业的城市出现比较巨大的人口外流。


鹤岗就是一个很好的例子,人口流失严重,房价低至600元!


其实,这种收缩非常严重的城市,分布在全国大大小小各个角落。



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还有很值得关注的一点是,在经过这一轮大牛市之后,大部分城市几乎没有很明显的价格洼地了。


很多三四线小城,地价一波接着一波频繁刷出新高,随之而来的是房价也跟着越来越高。


曾经听过不止一个小县城的房价已经超过2万,而目前很多核心二线城市,房价还在1.5万左右。


再比如说河南——


最近短短两个月,洛阳、开封、安阳、驻马店、濮阳、新乡、周口,甚至烂尾房泛滥的南阳等地级市,都拍出了新地王。其中,洛阳和南阳的地王单价均破千万大关,房价直追省会郑州。


这样直观的对比,很明显能感受到三四线房价的虚高。


一方面,三四线的房价之前被压抑太久,这波又涨的太快太猛,提前跨入雷区。


另一方面,这两年的去库存政策毫无疑问是成功的,可是,这只是先去掉了开发商手上的库存,未来的这些存量空间,没有人,又该如何盘活?风险肯定大。


就在昨天,网上疯传的,河南开封,取消3年限售的消息被石锤!


“因城施策”一直是楼市调控的主旋律。


此次“限售令”的出台,必定跟近期市场倍增的销售压力有关。三四线市场疲软,想要通过政策松绑,缓和供求关系。


类似的政策,同样属于三四线小城的菏泽也出现过。


下一个,会是谁?


终于,雪球可以继续滚下去了。但,有没有人接着往上滚?能不能滚得动?会不会被压死?

先知先觉的房企正在撤离三四线,或者说,他们根本从未深入过三四线。




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